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Diskussion – Die Auswirkungen des Bestellerprinzips

Diskussion – Die Auswirkungen des Bestellerprinzips

Es wird heiß diskutiert, ob sich das sogenannte Bestellerprinzip auch auf den Immobilienkauf übertragen lässt. Erreicht werden soll damit eine Erleichterung bei der Bildung von Wohneigentum, dieses Ziel könnte aber deutlich verfehlt werden. Hier eine Zusammenfassung.

Die Auswirkungen des Bestellerprinzips
Die Auswirkungen des Bestellerprinzips

Wer bestellt, bezahlt – nach diesem Prinzip wird die Vermietung von Wohnimmobilien bereits seit 2015 vergütet. Dieses Bestellerprinzip soll ab 1.1.2019 aber auch für den Immobilienkauf gelten, wenn es nach einem Gesetzesentwurf der Grünen geht, das Bundesjustizministerium befasst sich noch mit der Prüfung des Vorhabens. Die Begründung klingt auch plausibel, denn die Kaufnebenkosten werden oft genug zum Zünglein an der Waage.

Bestellerprinzip soll Kaufnebenkosten senken

Ein Beispiel soll die Tragweite aufzeigen: Soll eine Eigentumswohnung für 480.000 Euro verkauft werden, stoßen viele junge Familien schnell an ihre Grenzen. Auf diesen Kaufpreis müssen nämlich noch einige Posten aufgeschlagen werden: Da wären die

  • Grunderwerbsteuer, die in München 3,5% beträgt – anderswo aber durchaus auch mit 6,5% des Kaufpreises zu Buche schlägt,
  • die Kosten für Notar und Grundbucheintragung, die mit 2% anzusetzen sind, und
  • die Maklerprovision mit bislang 3,57%, sollten sich Verkäufer und Käufer auf die Teilung einigen.

Unter dem Strich sind das im Beispiel 43.526 Euro, die die Käufer nur für die Nebenkosten zu stemmen hätten. Der Gesamtaufwand würde somit die 520.000 Euro weit übersteigen – und viele finanzielle Budgets ganz einfach sprengen.

Die Bundesregierung hat dieses Dilemma erkannt und will mit der Ausweitung des Bestellerprinzips aktiv gegensteuern: Es würde also die Partei die Maklerkosten zu tragen haben, die dem Makler den Vermittlungsauftrag erteilt. In der Regel dürfte es beim Hauskauf der Verkäufer sein. Bislang konnten sich die Parteien frei darauf vereinbaren, wie sie mit der Maklervergütung umgehen wollen: Während die gängige Praxis in Berlin, Hamburg, Bremen, Brandenburg und Hessen die Käufer komplett in der Pflicht sieht, werden die Gebühren für den Makler in anderen Ländern, so auch in Bayern, gewöhnlich zwischen beiden Parteien geteilt. Auch für die Höhe der Maklercourtage existieren keine gesetzliche, sondern marktübliche Regelungen: Sie bewegt sich also regionsabhängig zwischen 4,76 und 7,14% des Kaufpreises.

Jetzt stellt sich die Frage: Welche Änderungen an der Situation sind also zu erwarten, wenn die Provision für einen Immobilienkauf komplett vom Besteller zu tragen ist?

Wirkung des Gesetzes ausgesprochen umstritten

Die Grünen gehen in ihrem Vorstoß noch weiter: Sie wollen die Provision des Maklers auf 2% inklusive Mehrwertsteuer deckeln. Als Begründung blicken sie über die Grenzen hinaus in die europäischen Nachbarländer, denn sowohl in den Niederlanden als auch in Österreich gilt das Bestellerprinzip generell. Außerdem bewegen sich die Courtagen für die Makler im europäischen Durchschnitt deutlich unter den für die meisten deutschen Kollegen üblichen – offenbar ein guter Grund, eine Beschneidung vorzunehmen. Natürlich ist diese Kostenposition nicht zu unterschätzen, zumal viele Finanzierungsinstitute diese als Eigenkapital voraussetzen und nicht finanzieren. Ob aber die Deckelung, wie die Grünen argumentieren, mehr Menschen den Weg zum Eigenheim erleichtern würde, darf bezweifelt werden.

Diese Skepsis teilen viele Experten, wie beispielsweise der Bund der Steuerzahler: Verkäufer könnten demnach die Provision einfach auf den Preis aufschlagen, was das Preisniveau insbesondere in den Metropolen noch weiter befeuern würde. Auch für uns Makler ist dies kein gangbarer Weg, denn aus einem höheren Kaufpreis ergibt sich eine höhere Grunderwerbsteuer – damit könnte das gesamte Gesetzesvorhaben konterkariert werden. Es wird zwar seit geraumer Zeit kritisiert, dass die Maklercourtagen zu hoch und die Grunderwerbsteuer ungerecht wären, hier bleiben die weiteren Entwicklungen abzuwarten. Die Reform der Grunderwerbsteuer muss bis zum Ende des kommenden Jahres soweit vorbereitet sein, dass fünf Jahre bis zu deren Einführung für die Umstellung zur Verfügung stehen. Auch in diesem Punkt gehen die Meinungen – und vor allem die von der Kommune festzulegenden Hebesätze – noch sehr weit auseinander.

Fazit: Bestellerprinzip allein wird nichts bewegen

Es lässt sich also festhalten, dass die Umstellung der Maklervergütung für den Immobilienkauf auf das Bestellerprinzip keine Wirkungskraft entfalten dürfte: Bei Bedarf werden findige Verkäufer den Preis einfach um die Provision erhöhen. Darüber hinaus ist eine Deckelung der Courtage auf die angestrebten 2% des Kaufpreises schwer mit dem Grundrecht auf Vertragsfreiheit und Privatautonomie zu vereinbaren – entsprechende Beschwerden sind bereits anhängig. Es ist also noch vieles zu bedenken, zu prüfen und zu klären, bevor ein offenbar mit heißer Nadel gestrickter Gesetzesentwurf verabschiedet werden sollte.

Wir haben dazu eine klare Position:

Die Maklerprovision ist die Vergütung für unsere Arbeit – und wir legen größten Wert auf Qualität und Professionalität. Die kommen nämlich nachhaltig allen Beteiligten zugute. Sind beide Parteien mit allen Schritten der Transaktion zufrieden, reduziert sich das Risiko einer rechtlichen Auseinandersetzung und das ist unser erklärtes Ziel. Wie auch immer das Gesetzgebungsverfahren ausgehen wird, wir werden weiterhin unserer Philosophie folgen. Qualität wird sich auf Dauer immer durchsetzen, das ist unser Ansatz und davon können Sie sich jederzeit selbst überzeugen. Sollten Sie noch Fragen zu den anstehenden Änderungen haben, scheuen Sie sich bitte nicht, sich direkt mit uns in Verbindung zu setzen – wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.